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'35층 룰' 완화 수면위…'병풍 아파트' 사라지나

서울시 '2040서울플랜' 재정비
내달 층수 규제 놓고 시민 조사
일부 재건축단지 초고층 기대감 속
집값 급등·조망권 해결 등은 숙제

  • 박윤선 기자
  • 2019-04-19 17:44:28
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'35층 룰' 완화 수면위…'병풍 아파트' 사라지나

서울 주거용 아파트 층수를 35층으로 제한하는 일명 ‘35층 룰’ 규제 완화 여부가 수면 위로 부상하고 있다. 층수 규제는 재개발·재건축 등 정비사업의 최대 걸림돌이다. 이런 가운데 서울시가 올해부터 층수 규제가 담긴 ‘2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)’을 새롭게 수립함에 따라 층수 제한도 변경될 가능성이 생겼기 때문이다. 서울시는 물론 서울시의회·자치구까지 규제 완화 대안 마련에 나서고 있다. 층수 규제가 획일적인 아파트를 양산하고 있다는 비판이 적지 않은 상황에서 한강변 등 초고층 단지 건립이 가능해질지 주목된다.

19일 서울시와 서울시의회에 따르면 시의회는 2040 서울플랜 재정비를 앞두고 높이 규제 정책의 대안을 모색하기 위한 시민 의견수렴을 다음달 실시한다. 권역별 성인 남녀 800명을 대상으로 높이 규제에 대한 인지도와 찬반 등을 조사하고 도시계획 전문가를 대상으로 한 설문도 진행할 계획이다. 조사 결과는 추후 서울시에 전달할 예정이다.

서울시는 자체적으로 연구용역을 실시한다. 우선 지난 4일 서울연구원을 통해 2040 서울플랜 수립을 위한 전반적인 연구에 들어갔다. 이와 별도로 지역 특성에 따른 높이 관리 방안을 마련하기 위한 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인’ 연구용역도 계획 중이다.

현재 초고층 아파트 건립을 추진 중인 일부 강남권 재건축조합은 35층 규제 완화 없이는 사업을 무기한 연기한다는 입장이다. 일부 강남 재건축단지들은 규제 완화에 대한 기대감을 벌써부터 드러내고 있다. 하지만 현재로서는 서울시가 일괄적으로 높이 규제를 완화할 가능성은 높지 않아 보인다. 높이 규제 완화가 집값을 자극할 가능성이 여전히 남아 있는데다 시가 한강·남산 조망 등 도시경관 보호의 중요성을 지속적으로 강조해왔기 때문이다. 하지만 정비 업계는 물론 시의회와 자치구도 규제 완화가 필요하다는 입장이어서 서울시가 일부 구역에 대해서는 층수 규제를 완화할 수 있다는 전망도 나오고 있다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com

<‘초고층 재건축’ 지역별 차등 허용…市, 곧 연구용역 발주>

서울시가 아파트 35층 높이 규제에 대한 재검토에 나서면서 초미의 관심사로 부상하고 있다. 시는 원칙적으로 모든 가능성을 열어두고 높이 규제를 전면 재검토한다는 방침이지만 높이 규제가 부동산시장과 도시 경관에 지대한 영향을 미치는 만큼 신중하게 접근하고 있다. 반면 시의회와 자치구에서는 획일적인 도시 공간을 개선하기 위해서라도 규제 완화가 필요하다는 입장이다. 잠실·압구정 등의 재건축 단지들은 35층 규제 완화를 지속적으로 요구하고 있는 상태다. 심교언 건국대 교수는 “지역별로 특색에 맞게 높이를 적용할 수 있는 길을 내줘야 한다”고 강조했다.

'35층 룰' 완화 수면위…'병풍 아파트' 사라지나
2015A10 2030서울플랜

◇“풀 지역은 풀어주자”…시의회·자치구도 나서 =‘35층 룰’에 대한 논의에 불이 붙은 것은 서울시의 아파트 층고 제한이 포함된 최상위 도시기본계획 ‘2030서울플랜’의 재수립 기한이 도래한 탓이다. 서울플랜은 20년을 기준으로 수립된 후 5년마다 타당성 및 상황 변화 등을 반영해 재정비한다. 서울플랜 수립 5년이 되는 올해 ‘2040서울플랜’ 수립 작업이 시작됐다. 일조와 조망권, 경관과의 조화를 고려해 한강 변을 포함한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한한 높이 규제도 2030서울플랜과 함께 재검토에 들어간 것이다.

변화의 시기인 만큼 규제 완화를 요구하는 측이 먼저 움직이기 시작했다. 시민 의견 수렴에 나선 서울시의회 외에 35층 이상 고층 아파트의 재건축을 원하는 단지가 포진한 자치구들도 자체 연구에 나섰다. 강남구는 지난해 말 한강 변 아파트 35층 규제 재검토를 위한 ‘공동주택 재건축 관련 합리적인 개발방안’ 용역을 발주한 바 있다. 하지만 그중에서도 눈길을 끄는 것은 규제 주체인 서울시의 행보다. 재건축 단지 주민들과 도시정비업계의 요구에도 불구하고 35층 룰을 고수해온 서울시가 높이 규제 완화 가능성을 검토하는 연구 용역 발주를 계획하고 있기 때문이다.

규제 완화에 대해서는 모든 주체가 가능성을 열어둔 셈이다. 그러나 방법론에서는 의견이 엇갈린다. 시의회의 경우 지역에 따라 높이 규제를 다르게 적용해야 한다는 입장이다. 김인제 서울시의회 도시계획관리위원회 위원장은 최근 본지와의 인터뷰에서 “지역별 층수 심의 기준을 다르게 만들어 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 강남 등 동남권은 현행 규제를 그대로 적용하고 다른 지역에 대해서는 완화된 기준을 적용하는 방식을 고려해볼 필요가 있다”고 언급한 바 있다.

서울시의 연구용역 역시 일괄 완화보다는 완화 여지가 있는 지역을 발굴하는 것에 초점을 맞춘 것으로 알려졌다. 반면 한강 변 재건축 아파트가 속한 자치구와 재건축 단지 주민들 및 건설업계에서는 더욱 유연한 잣대를 요구하는 상황이다.

◇정비업계 기대 고조…결과는 시간 걸릴 듯=도시 경관을 보호하기 위한 35층 룰이 되레 서울의 풍경을 획일적으로 바꾼다는 학계의 지적도 끊이지 않고 있다. 심 교수는 “도시 전체를 일괄적으로 35층으로 규제한다는 발상 자체가 탁상행정”이라며 “근거도 명확하지 않은 35층이라는 규제로 서울의 풍경이 획일화하고 있다”고 지적했다.

한편 2040서울플랜 수립에 따라 재건축 단지에서는 벌써부터 초고층 아파트를 지을 수 있을 것이라는 기대감이 고조되고 있다. 이미 50층 아파트를 목표로 재건축을 추진 중인 단지들도 나오고 있다.

한 예로 서울 송파구 잠실 장미 1·2·3차 아파트가 종 상향을 통해 최고 50층 재건축을 추진하고 있다. 서울 강남구 압구정동 압구정3구역도 최고 49층 재건축을 추진하고 있다. 압구정3구역은 한강 변 반대쪽 주동은 최고 지상 49층으로 조성하고 한강 변으로 갈수록 낮아지도록 설계해 평균 35층을 맞춘다는 계획이다.

그러나 서울시가 새로운 높이 규제를 만들기까지는 아직 긴 시간이 필요하다. 높이 규제를 다루는 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인 연구’만 해도 당초 2월 발주 예정이었지만 올해 중순으로 연기된 상황이다. 그에 따라 결과물이 나오는 시기도 오는 2020년 말로 늦춰질 것으로 예상된다./박윤선기자 sepys@sedaily.com


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