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부동산 대체투자도 블라인드펀드 시대

의사결정 빨라 '좋은 물건' 선점
조달수수료 등 비용절감 효과도
마스턴·하나 1,000억씩 추가 설정
연말까지 시장규모 2조 넘어설 듯

  • 김민경 기자
  • 2019-11-21 15:58:40
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[시그널] 부동산 대체투자도 블라인드펀드 시대

국민연금을 비롯한 국내 연기금과 공제회가 블라인드 펀드를 통한 부동산 대체투자를 확대하고 있다. 신속한 투자 결정으로 좋은 물건을 선점할 수 있고 조달 수수료 등 비용 절감 효과로 더 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 올해 설정된 부동산 대체투자 블라인드 펀드는 1조9,870억원 규모다. 다음달 마스턴투자운용과 하나대체투자운용이 각각 1,000억원 규모 펀드 설정을 앞두고 있어 연말까지 시장 규모는 2조원을 넘어설 것으로 전망된다.

블라인드 펀드란 투자 가이드라인만 정해놓고 자금을 먼저 모은 후 투자 물건을 물색하는 펀드다. 투자 대상을 사전에 알고 거기에 동의해 펀드에 투자하는 프로젝트 펀드와 구분된다.

그동안 부동산 펀드는 건마다 돈을 모아 투자하는 프로젝트 펀드 방식으로 운용됐다. 그러나 2016년부터 금융지주계열을 중심으로 계열사 자금을 모아 지주 운용사에서 블라인드 펀드를 조성하기 시작했다. 이후 국민연금 등 연기금·공제회를 중심으로 투자 규모가 늘어나면서 블라인드 펀드 시장이 활성화됐다. 최근에는 완성된 부동산 실물이 아니라 개발 단계에 투자해 보다 높은 수익률을 꾀하는 개발형 블라인드 펀드가 인기를 끌고 있다.

부동산 매도자가 거래할 때 가장 고려하는 부분은 신속한 거래대금 입금과 수수료 절감이다. 일반적 프로젝트 펀드는 투자를 집행하기 전에 투자자들의 심의를 거쳐야 하기 때문에 자금 집행까지 최대 1~2개월의 기간이 소요된다. 이 과정에서 조달 비용도 발생한다. 그러나 블라인드 펀드는 중간 과정을 거치지 않고 운용자의 의사결정만으로 투자를 집행해 신속하게 좋은 물건을 담을 수 있다는 장점이 있다. 하나의 펀드 안에 여러 물건을 담을 수 있어 분산투자를 통한 리스크 관리도 가능하다.

이지스자산운용은 5월 결성한 블라인드 펀드를 통해 영종도 항공물류센터(스카이로지스)에 투자를 집행했다. 인천 영종도 운북지구 운항훈련센터 인근에 들어서는 대규모 물류센터로 부동산개발사인 동암씨티와 도쿄 증권거래소, 싱가포르 상장사인 토세이 등이 외국인 투자자로 참여했다. 마스턴투자운용은 지난달 결성한 개발형 블라인드 펀드로 서울 강남역 서울빌딩을 매입해 오피스텔로 개발할 계획을 세웠다. 강남역에서 가깝고 우성아파트 앞 사거리에 인접하는 등 입지가 좋은 곳이기 때문이다. 동탄 물류센터 개발 프로젝트에도 투자했다. 금호전기가 보유한 오산공장을 매입해 물류시설로 재개발할 예정이다. 이들이 운용하는 개발형 블라인드 펀드의 기대 수익률은 12~14% 정도다.

마스턴투자운용과 하나대체투자운용은 다음달까지 각각 1,000억원 규모의 부동산 개발형 블라인드 펀드를 추가로 설정할 계획이다. 국민연금·교직원공제회·KDB생명·신한은행 등이 투자했다.

IB업계의 한 관계자는 “투자물건이 많지 않은 시장환경에서 의사결정의 신속성은 큰 무기”라며 “운용사의 전문적 역량을 바탕으로 사업이 관리되므로 사업의 안정성이 높다는 것도 장점”이라고 설명했다.
/김민경기자 mkkim@sedaily.com


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