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규제 불똥 강남전세…5년전 '대란' 데자뷔

매물 고갈된 강남4구 수급지수
전셋값 폭등한 당시 수준 근접
강남서 집 못구한 수요 가세 탓
입주물량 많은 강동구까지 불안

  • 권혁준 기자
  • 2020-01-05 16:53:49
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규제 불똥 강남전세…5년전 '대란' 데자뷔

서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동구)의 전세시장이 심상치 않다. 민간택지 분양가상한제와 입시제도 개편 등으로 전세난이 지속되는 가운데 ‘12·16 대책’까지 나오면서 지난해 말 기준 전세수급지수가 과거 2015년 전세대란 수준에 근접한 것. 2015년은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족해 한국감정원 기준으로 한 해 동안 아파트 전세가가 서울은 10.79%, 강남 4구는 12.74% 폭등했다. 강남 고가 재건축 단지는 고점 대비 3~5억원 떨어진 급매물이 나오고 있지만 전세시장은 정반대의 모습이다. 한 전문가는 “12·16 대책이 전세난을 부추길 수 있다는 분석이 현실화되는 모습”이라고 우려했다.

◇ 강남 4구 전세수급지수, 전세대란 수준 = 5일 한국감정원에 따르면 서울시 동남권(강남 4구)의 지난해 12월 마지막 주 전세수급지수는 121.3으로 나타났다. 2015년 4월 27일에 123.7을 기록한 이래 233주 만에 최대치다. 지난 2015년은 매물이 없어 전셋값이 급격히 치솟았던 이른바 ‘전세대란’ 시기다. 서울 전역의 전세수급지수 또한 113.7을 기록해 2016년 11월 14일(114.8) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 서울도 전세난이 나타나고 있지만 강남 4구는 더 심각한 상황이다.

현장에서는 아파트 전셋값 상승이 계속되고 있다. 특히 강남구의 경우 지난해 12월 한 달 동안 2.5% 가까이 오르는 등 급격한 상승세다. 강남구 대치동 ‘한보미도맨션’ 전용 126㎡는 지난해 12월 11억 4,000만원에 계약돼 이전 거래 가격보다 1억 4,000만원 올랐다. 같은 달 도곡동 ‘타워팰리스’ 전용 164㎡ 또한 20억원에 전세 계약됐다. 10월 거래(18억원) 대비 2억원 오른 수치다. 대치동 B공인 대표는 “전체적으로 매물이 없는 상황”이라며 “급격히 오르는 호가 속에도 거래가 이어지고 있다”고 말했다.

외곽인 수서동, 일원동 등의 전셋값도 급격히 상승하고 있다. 강남구 일원동 ‘개포한신’ 전용 82㎡는 지난해 12월 5억원에 계약이 체결됐다. 전달 거래(4억원) 대비 1억원 오른 값이다. 다른 지역도 사정은 비슷하다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84.93㎡는 16억 1,000만원에 전세 거래돼 전달(14억 5,000만원)보다 1억 6,000만원 올랐다.

◇ 입주물량 많은 강동구까지 불안 = 최근 1만 가구의 공급이 이어진 강동구도 전세시장은 불안한 모습이다. 서초·송파·강남구 등에서 전세를 얻지 못한 수요가 가세하고 있어서다. 대규모 입주물량에도 강동구 전세가는 지난해 12월 마지막 주에 0.19% 상승했다. 단지별로 보면 암사동 ‘강동롯데캐슬퍼스트’ 전용 59.99㎡가 지난달 26일 4억 9,000만원에 전세 거래됐다. 올해 8월 대량 입주의 영향으로 3억 5,000만원에 거래되기도 했지만 가격이 상승한 것이다.

강남 4구의 전세시장 불안은 정부의 연이은 부동산 대책이 한몫하고 있다. 이런 가운데 최근 나온 12·16 대책은 전세 불안을 더욱 가중시키고 있다. 15억원 이상의 초고가 주택에 대한 담보대출을 막으면서 주택 구매수요가 그대로 전세로 눌러앉았기 때문이다. 실제로 지난해 12월 16일을 기점으로 매매수급지수는 감소한 반면 전세수급지수는 급등했다. 여기에 분양가 통제로 발생한 ‘로또 청약’ 역시 매물 부족을 심화시키는 요인 중 하나로 꼽힌다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문수석위원은 “올해도 워낙 많은 공급이 예정된 만큼 ‘전세 대란’까지는 가지 않을 것”이라면서도 “교육 정책 변화로 인한 학군 수요 및 분양가 상한제에 따른 청약 수요 등으로 국지적 전세 불안은 당분간 이어질 수도 있다”고 설명했다.
/권혁준기자 awlkwon@sedaily.com


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