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무차별적 종부세 폭탄에…공유주택 사업에도 불똥

1인 가구용 주거개발 스타트업
7·10대책에 마이너스 수익 우려
블라인드 펀드 모집 전면 중단
"투기와 거리 먼데 사업 접을판"

  • 김기정 기자
  • 2020-08-02 10:06:46
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710부동산대책, 종부세, 스타트업

[시그널] 무차별적 종부세 폭탄에…공유주택 사업에도 불똥
공유주택 스타트업 홈즈컴퍼니의 가로수길 지점 전경/사진=홈즈컴퍼니

‘7·10 부동산 대책’으로 5,500억원 규모에 달하는 스타트업의 공유주택 사업에도 불똥이 튀었다. 정부가 임대업자에 종부세 최고세율 적용을 예고하면서 마이너스 수익도 가능해서다. 1인 맞춤 주거용 공간을 제공하는 이들 스타트업은 부동산 투기와는 거리가 멀지만 이번 정책으로 신규 사업 자체가 전면 중단된 상태다.

2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한대체투자운용은 공유주택 개발을 위해 최대 3,000억원 규모로 조성하려던 블라인드 펀드의 모집을 잠정 중단했다. 스타트업인 홈즈컴퍼니와 부동산 디벨로퍼인 피데스개발과 손을 잡고 서울의 핵심 지역에 공유주택을 만들려고 했지만 7·10 부동산대책이 발표되자 펀드의 승인 절차가 멈췄다. 홈즈컴퍼니는 이번 자금을 바탕으로 용산 등에 공유주택 사업을 확대할 계획이었다.

정부가 임대업자에 종부세 최고세율(6%) 적용을 예고한 것이 결정타로 작용했다. 기존에는 △공시지가 6억원 이하 △장기임대 △임대료 연내 5% 상승 제한 △전용면적 149㎡ 이하 등 요건을 갖추면 종부세 합산 배제 혜택을 줬다. 임대업을 양성화하고 민간 임대주택 물량을 늘리기 위한 조치였다.

신한대체투자운용이 계획했던 상품은 펀드가 일반형·기업형 임대사업자로서 부동산을 매입하면 홈즈컴퍼니(주택임대관리업자)가 집주인을 대신해 임대주택을 유지·관리하는 구조다. 연 배당률은 5%대로 예상했다. 구간별로 차이가 있기는 하지만 최고세율을 적용하면 마이너스 수익도 피할 수 없다. 업계 관계자는 “세금을 감안하면 수익환원율(캡레이트·cap rate)이 11%~12%는 돼야 하는데, 국내에 이 같은 수익률을 내는 부동산 자산은 없다고 봐도 무방하다”며 “이번 대책 발표로 임대주택 사업과 관련된 금융사·시행사·스타트업 모두 ‘충격’에 빠진 상태”라고 전했다.

국내에서는 처음으로 지난 5월 공유 주거 블라인드 펀드를 조성한 이지스자산운용도 사정은 마찬가지. 이지스자산운용은 공유 주거 브랜드인 ‘맹그로브(mangrove)’를 운영하는 스타트업인 MGRV와 함께 공유주택을 개발하기 위해 2,500억원을 모았다. 그러나 이번 부동산대책 발표로 계획했던 자산 매입을 잠시 멈추고 시장 상황을 예의주시하고 있다.

[시그널] 무차별적 종부세 폭탄에…공유주택 사업에도 불똥

이들 공유주택 스타트업은 오피스텔이나 도시형 생활주택을 전체 매입하거나 근린생활건물을 주택으로 리모델링 해 1인 가구를 위한 공간으로 재구성한다. 공유주택은 혼족 증가와 공유 경제 활성화에 발맞춰 새로운 주거 형태로 자리 잡고 있다. 내 집 마련은 부담스럽지만 보안과 위생 문제에 취약한 원룸과 고시원은 기피하는 젊은 세대로부터 호응을 받았다.

그러나 투기업자와 동일한 규제 잣대가 적용되면서 앞으로의 사업을 장담할 수 없게 됐다. 국토교통부에 세부 사안을 지속적으로 문의하고 있으나 시행령이 확정되기 전까지는 불확실성이 너무 크다는 입장이다.스타트업계의 한 관계자는 “다주택자의 세 혜택을 줄여 투기를 막고자 하는 정책의 취지에는 공감하지만 공유주택은 이 같은 투기와는 거리가 멀 뿐아니라 임대주택을 확대하려는 정부의 정책 기조에도 역행하는 처사”라고 지적했다. /김기정기자 aboutkj@sedaily.com


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