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집값 버블 '대전·경기·세종' 위험수준…전국 곳곳 '고평가'

■ 본지 - 국토硏 버블지수 분석
대전 15개월새 집값 24.5%↑…세종도 45% 뛰어 경고음
대구·부산·광주도 작년 말부터 '고평가' 신호로 돌아서
강원·전북 등 지방은 상대적 저평가…양극화 갈수록 커져

  • 진동영 기자
  • 2021-06-22 06:30:20
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집값 버블 '대전·경기·세종' 위험수준…전국 곳곳 '고평가'
서울 아파트 단지 전경./연합뉴스

현재 국내의 공신력 있는 연구기관 등에서 ‘부동산버블지수’ 통계는 따로 내놓지 않고 있다. 서울경제는 국토연구원에 버블지수 산정을 의뢰했다. 국토연은 스위스 글로벌 은행 ‘UBS’에서 ‘글로벌부동산버블지수’를 산정할 때 활용하는 추정 방법으로 분석했다. 물론 이렇게 산출된 버블지수가 국내 상황을 반영하고 있는지 등은 추후 연구가 더 필요하다. 하지만 정부 정책 실패로 쉼 없이 가격이 오르고 있는 주택 시장을 엿볼 수 있는 지표로서는 의미가 있다.


분석 결과 올해 들어 교통 호재와 풍선 효과 등으로 집값이 가파르게 오르고 있는 수도권의 경우 경기가 ‘버블 위험’ 상태이고 서울과 인천은 ‘고평가’ 수준으로 나타났다. 각종 규제와 공급 대책에도 경기·인천 등 수도권 지역의 거품이 빠른 속도로 쌓여가는 모습이다. 또 집값이 크게 오른 대전·세종 또한 ‘버블 위험’ 수준으로 나타났다. 반면 도 단위 지방 지역은 상당수가 실제 부동산 가치 대비 ‘저평가’ 수준에 머물고 있어 부동산 양극화가 더욱 심해지는 모습이다.





집값 버블 '대전·경기·세종' 위험수준…전국 곳곳 '고평가'


◇집값 크게 오른 경기·세종·대전, ‘거품 위험’=버블지수는 국내총생산(GDP) 대비 부동산담보대출 비중 변화, 소득 대비 주택 가격 비율 등 UBS가 정한 5개 지표를 바탕으로 측정했다. 1.5를 넘으면 ‘버블 위험’, 0.5~1.5는 ‘고평가’, -0.5~0.5는 ‘적정 수준’, -1.5~-0.5는 ‘저평가’로 판단한다. 단기간에 집값이 급격히 뛰었거나 소득과 비교해 집값이 너무 높은 경우, 담보대출 비중이 높아지는 상황이 계속된다면 본래 가치보다 더 높은 시장가격이 형성되고 있다고 보는 것이다.


본지가 의뢰해 국토연이 분석한 버블지수 결과에 따르면 올해 1분기 기준 ‘버블 위험’ 수준에 오른 지역은 경기(1.80)와 대전(2.18), 세종(1.65) 등 3곳이다. 이들 지역 모두 ‘버블 위험’ 기준인 1.5를 초과한다. 경기의 경우 서울 집값이 뛰면서 수요가 몰린 데다 교통 호재 등으로 전국 집값 상승을 주도하고 있다. 경기 지역에서 전용 84㎡ 이하 기준으로 대출 금지선인 15억 원을 초과하는 단지가 늘고 있다. 서울 강동구 아파트값과 비슷한 지역도 나온다.


지방에서는 대전이 집값에 거품이 가장 많이 낀 것으로 조사됐다. 지난해 1월부터 올 3월까지 대전 아파트값은 유성구가 29.12% 오르는 등 평균 24.54% 올랐다. 대전의 버블지수는 지난해 2분기까지는 0.38로 ‘적정’ 수준이었지만 이후 급격히 수요가 몰리면서 올해 1분기 기준 전국 최고 수준의 ‘거품 위험’을 나타내게 됐다. 국토연은 “지난 2020년 1분기 이후 소득 대비 주택 가격 비율, 주택수익비율, 전국 대비 대전의 주택 가격 비율이 모두 상승했다”고 설명했다.


세종도 최근 들어 약간 주춤해지기는 했지만 전국에서 가장 높은 수준의 ‘거품 경고’가 터져 나오는 곳이다. 지난해 1월부터 올해 3월까지 세종의 아파트 매매가는 무려 45.53% 상승했다. 세종의 버블 위험 지수는 지난해 3분기 2.08을 기록하는 등 5분기 연속 ‘버블 위험’ 수준으로 나타났다.







집값 버블 '대전·경기·세종' 위험수준…전국 곳곳 '고평가'

◇대도시 중심 고평가 확산…지방과 ‘양극화’ 우려도=이 밖에 부산을 비롯한 다른 광역시들도 부동산 가격의 고평가가 뚜렷해지는 모습을 보이고 있다. 이런 양상과 달리 지방권은 대부분 저평가가 고착화되는 등 지역 간 양극화가 극심해지는 모습마저 나타나고 있다.


부산·대구는 지난해 3분기까지, 광주는 지난해 2분기까지 실제 가치와 비슷한 수준에서 시장가격이 형성된 것으로 평가됐지만 이후로는 고평가 신호가 나타나고 있다. 올 1분기 기준으로 부산 0.92, 대구 0.67, 광주 0.61 등이다. 반면 지방권은 전남(0.11)과 제주(0.25)를 제외하면 모두 저평가 수준에 머무는 등 부동산 시장의 양극화가 뚜렷하게 나타나는 모습이다. 전북의 경우 버블지수가 -1.66으로 저평가 하한 기준인 -1.5를 넘는 수준이다.


다만 이번 버블지수 조사는 지수 산출에 필요한 기반 자료 확보 문제 등으로 최근 살아나고 있는 지방 시장의 현황을 반영하지는 못했다. 일례로 강원의 경우 올해 아파트 가격이 4.20% 오르고 강릉 등 일부 해안가 지역 부동산에 매수세가 급격히 몰리는 등 과열 우려가 높아지고 있지만 1분기 기준으로는 버블지수가 -1.21에 불과해 전국 최저 수준의 저평가로 나타났다. 제주 또한 올해에만 8.74% 올라 수도권의 상승률을 웃돌았지만 1분기 기준 버블지수는 0.25로 ‘적정 수준’으로 평가됐다.


김지혜 국토연 부연구위원은 “UBS의 지표를 그대로 차용하다 보니 현재 상태를 곧바로 반영하기 어려운 문제가 있다”며 “또 우리나라 사정에 비춰볼 때 ‘1.5’를 버블 위험에 대한 기준으로 보는 것이 적정한지도 추가로 연구가 필요하다. 민간 통계를 비롯한 다양한 지표를 반영해 현재 시장을 파악할 수 있는 연구를 더 진행할 것”이라고 말했다.


/진동영 기자 jin@sedaily.com

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