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10년 '전세살이' 해야 신도시 입주…이럴땐 '청약 무효'

[반드시 알아야 할 3기 신도시 사전청약 ABC]
분양 지역 달라도 1곳만 신청 가능
특공 당첨되면 일반공급 선정 제외
본청약·입주까지 10년 걸릴 수도
의무 거주 적용…전매 제한도 길 듯

  • 진동영 기자
  • 2021-07-10 08:00:22
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10년 '전세살이' 해야 신도시 입주…이럴땐 '청약 무효'

3기 신도시 등 1차 사전청약이 오는 16일 입주자 모집 공고를 시작으로 본격화한다. 실제 1순위 접수는 모집 공고 후 2주가량 뒤에 실시된다. 청약 접수는 한국부동산원에서 운영하는 ‘청약홈’이 아닌 한국토지주택공사(LH)가 운영하는 ‘LH청약센터’에서 받는다.


정부는 올해 7월 1차를 시작으로 총 네 차례에 걸쳐 3만 200여 가구를 사전청약을 통해 선보일 예정이다. 1차에는 인천 계양 1,050가구, 남양주 진접2 1,535가구, 성남 복정1 1,026가구, 의왕 청계2 304가구, 위례 418가구 등 5개 지구에서 총 4,333가구가 나온다. 하지만 주의할 점도 적지 않다. 예비 청약자가 반드시 알아야 될 주요 내용을 살펴본다.



<차수별 1회 청약만 가능…중복은 안 된다>


1차 사전청약지구의 입주자 모집 공고일은 당초 예정됐던 15일에서 16일로 하루 미뤄졌다. 실제 청약 접수 일정도 이날 확인할 수 있다.


우선 중복 청약은 불가능하다는 점을 잊어서는 안 된다. LH에 따르면 사전청약은 차수별로 1회(일반 공급 기준)만 신청할 수 있다. 즉 1회 차 분양에서는 지역이 달라도 단 한 곳만 신청할 수 있다는 것이다. 만약 2곳 이상 신청한 경우 중복 신청으로 무효 처리되며 향후 1년간 사전청약 자격이 제한된다. 단 해당 차수에서 당첨되지 않았다면 다음 차수에서 다시 신청이 가능하다.


아울러 특별공급의 경우 일반 공급과 중복으로 신청할 수 있다. 특공이 당첨되면 일반 공급 선정에서 제외되는 식이다. 특공의 경우 다자녀·신혼부부 등 종류별로 신청 자격을 갖췄더라도 1개만 신청할 수 있다는 점을 유의해야 한다. 또 동일 세대 내에서 1인 이상이 중복·교차 청약할 경우 모두 무효 또는 부적격 처리된다.





10년 '전세살이' 해야 신도시 입주…이럴땐 '청약 무효'
3기 신도시 전경


<사전청약 분양가…본청약 때 오를 수도>


국토교통부가 밝힌 사전청약 단지 분양가를 보면 인천 계양지구의 경우 공공분양 전용 59㎡는 3억 5,000만~3억 7,000만 원, 전용 74㎡는 4억 4,000만~4억 6,000만 원이다. 신혼희망타운 전용 55㎡는 3억 4,000만~3억 6,000만 원에 공급된다. 남양주 진접2지구에서는 공공분양 전용 59㎡가 3억 4,000만~3억 6,000만 원, 전용 74㎡가 4억~4억 2,000만 원에 공급된다. 신혼희망타운 전용 55㎡는 3억 1,000만~3억 3,000만 원으로 책정됐다.


관심을 모으고 있는 성남 복정1지구에서는 공공분양 전용 51㎡가 5억 8,000만~6억 원, 전용 59㎡가 6억 8,000만~7억 원에 나올 예정이다. 의왕 청계2지구에서는 신혼희망타운 전용 55㎡가 4억 8,000만~5억 원에 공급되고 위례 신혼희망타운 전용 55㎡의 분양가는 5억 7,000만~5억 9,000만 원으로 추정된다.


사전청약가가 전반적으로 인근 시세보다는 저렴하게 책정됐다. 하지만 사전청약가가 본청약 때 그대로 적용되지 않는 점을 명심해야 한다. 본청약은 2~3년 뒤 실시한다는 것이 정부의 복안이다. 현재 추세로 보면 본청약 분양 가격이 사전청약 때보다 더 뛸 가능성이 다분하다.



<묻지 마 청약 수요 감안…경쟁률 치열할 듯>


아울러 사전청약의 경우 이른바 ‘묻지마 청약’ 수요도 상당할 것으로 보인다. 3기 신도시 등에 사전청약을 하기 위해서는 공고일을 기준으로 해당 지역에 거주해야 한다. 경기도 지역의 3기 신도시는 해당 시군 1년(투기과열지구는 2년) 이상 거주자에게 30%를 우선 공급하고 경기도에 6개월 이상 거주한 사람에게 20%를 공급한다. 기타 수도권 거주자에게는 나머지 50%만 배분된다. 인천 계양의 경우는 서울 또는 인천 거주자에게 50%를 우선 공급하고 기타 수도권 거주자에게 나머지 50%를 공급한다.


즉 해당 지역 거주자가 유리하지만 그 외 거주자에게도 별도 물량이 공급되기 때문에 이른바 넣고 보자는 ‘묻지 마 청약’이 상당할 것으로 보인다. 아울러 해당 지역 청약 시 사전청약 때는 거주만 하면 되고 본청약 때까지 기간을 충족하면 된다. 이래저래 청약 가수요가 상당한 셈이다.




10년 '전세살이' 해야 신도시 입주…이럴땐 '청약 무효'


<전세 난민에 재산권 행사 제약도>


아울러 사전청약 후속 일정에 따라 자칫 오랜 기간 ‘전세 난민’이 될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 사전청약 당첨 자격을 유지하려면 단지 입주 시까지 무주택 요건을 유지해야 한다. 사전청약 이후에 본청약이 진행되고 입주하기까지 10년도 넘게 걸릴 수 있다. 자칫 장기간 무주택 전세 난민이 될 수 있는 셈이다. 아울러 이처럼 사전청약으로 인한 전세 난민이 전월세 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다는 분석도 있다.


또 사전청약 단지는 모두 의무 거주 기간이 적용된다. 입주 시 집주인이 무조건 들어가 살아야 한다. 즉, 전세를 놓고 잔금을 충당하는 것이 불가능하다. 아울러 전매 제한도 길 것으로 보인다. 결과적으로 재산권 행사에 제약이 따른다는 점은 눈여겨봐야 한다.





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