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[영상] '공세권' 이천자이 더 파크, 분양가 '4억5,000만원'도 비싸다고 평가 받는 이유

인접한 광주와 비교해야 '진짜' 이천 시세 보여
'애매'한 이천시 아파트 노후도와 인구 상승 여력
예상되는 분양가 4억5,000만원, 좋은 가격 아냐

  • 이종호 기자
  • 2021-09-11 08:00:22
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[영상] '공세권' 이천자이 더 파크, 분양가 '4억5,000만원'도 비싸다고 평가 받는 이유


경기도 이천시에 첫 '자이’(Xi) 브랜드가 들어선다는 소식이 전해지며 수도권 수요자들의 관심이 높아지고 있다.


GS건설은 이천 관고동 산 13-1번지 일원에 들어서는 ‘이천자이 더 파크’를 분양할 예정이라고 9일 밝혔다. 민간공원 특례사업의 일환으로 지어지는 이천자이 더 파크는 지하 6층 지상 최고 25층 11개 동 전용면적 59~107㎡ 706가구 규모로 지어질 예정이다.


이천자이 더 파크에 대해 수요자들의 관심이 높은 데에는 비규제지역이라는 특성이 크게 작용했다. 이 때문에 해당 단지는 이천 거주자뿐 아니라 서울, 경기, 인천 거주자도 청약이 가능하다. 재당첨 제한도 없으며, 특히 당첨자발표일로부터 6개월이 지나면 전매가 가능하다.


하지만 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭’의 분양 단지 분석 프로그램 ‘집슐랭 가이드’의 두 전문가, 송승현 도시와경제 대표와 주용남 도시와경제 소장은 “수요자들이 분양가 4억 5,000만원을 기준으로 분양가가 적정한지 잘 판단한 후 청약을 신청해야 한다”고 평했다.



단지 입체적 시세 분석 원한다면 광주시와의 비교 필수

두 전문가는 이천자이 더 파크의 적정한 분양가를 판단하려면 인접 지역인 경기도 광주시의 주택 환경과의 비교가 필수적이라고 입을 모았다. 지리적 위치, 교통, 주변 호재 등 이천시와 광주시는 주택 가격의 상승 여력을 주는 여러 요소들을 비슷하게 갖고 있기 때문이다.



[영상] '공세권' 이천자이 더 파크, 분양가 '4억5,000만원'도 비싸다고 평가 받는 이유

한국부동산원이 발표하고 있는 ㎡당 단위 가격으로 비교했을 때 현재 광주시는 568만원을 기록하고 있고 이천시는 이보다 떨어지는 300만원 수준을 보이고 있다. 기간별 상승률로 따져봤을 때도 두 지역의 격차는 명확하다. 2020년 7월 대비 2021년 7월까지 ㎡당 단위 가격이 경기도 광주시는 55.9% 상승한 반면 이천시는 14.3% 상승에 그치고 있다. 이에 대해 주 소장은 “이천시의 경우 높은 가격 상승 가치 상승보다도 안정적인 실거주 수요의 목표를 두고서 바라보시는 것이 현명할 것”이라고 말했다.



아파트 신규 분양의 성패 가르는 ‘인구·노후도’ 수치는 ‘애매’

단지의 입지, 교통 호재 등 아파트 신규 분양의 성패를 가르는 지표는 다양하지만 향후 인구 상승 여력과 기존 아파트들의 노후도는 그 중에서도 가장 중요한 요소로 꼽힌다. 이천시의 경우 두 가지 요소 모두 다소 ‘애매’한 수준을 보이고 있다.



[영상] '공세권' 이천자이 더 파크, 분양가 '4억5,000만원'도 비싸다고 평가 받는 이유

통계청에 따르면 2010년 말 12월 대비 2021년 7월까지 이천시의 인구는 9.4% 증가했다. 같은 기간 54.1%가 증가한 광주시와 비교했을 때 다소 미미한 수준의 증가다.



[영상] '공세권' 이천자이 더 파크, 분양가 '4억5,000만원'도 비싸다고 평가 받는 이유

이천시의 아파트 노후도의 경우도 마찬가지로 애매한 수치를 보이고 있다. 노후도 요건을 따질 때 가장 중요한 시점인 1999년 이전에 지어진 아파트 비율은 이천시의 경우 41.8%를 기록하고 있다. 이는 서울시 평균(43.3%)와 경기도 평균(32.9%)와 비교했을 때 큰 차이가 없는 수준이다. 이에 대해 주 소장은 “이천시의 아파트 노후도는 서울이나 경기도에서 노후도가 많이 진행돼 있는 곳의 평균적인 흐름을 따라가고 있는 정도”라며 “정말로 신축 아파트 건설이 시급한 정도는 아니"라고 평했다.



예상 분양가 4억 5,000만원, 기존 단지와 비교했을 때 ‘글쎄’

이천자이 더 파크 분양을 앞두고 아직 공개되지 않은 분양가에 대한 각종 ‘설’이 난무하고 있다. 주 소장은 “어떤 아파트의 단지 분양을 앞두고 있는 시점에서는 가격에 대한 수요자들의 반응을 알아보기 위한 일종의 태핑(tapping)이 빈번하게 보인다”며 “현재 이천자이 더 파크와 관련해서는 4억원 중반에서 5억원까지의 가격대를 던져보고 반응을 보는 댓글이 많은 편”이라고 말했다.



[영상] '공세권' 이천자이 더 파크, 분양가 '4억5,000만원'도 비싸다고 평가 받는 이유

송 대표와 주 소장은 이천자이 더 파크 분양가의 적절성을 평가할 때도 광주시 아파트 단지와의 비교가 필요하다고 설명했다. 두 전문가가 비교 단지로 추천한 곳은 ‘광주 초월역 한라비발디’와 ‘쌍용 플래티넘 더 광주'다. 각각 1,108세대와 873세대 규모로 지어지는 두 단지는 입주를 앞두고 있는 신축 아파트다. 두 단지의 분양권 실거래가의 경우 현재 4억 5,000만원과 4억 6,000만원 수준으로 형성돼 있다. 주 소장은 “판교나 강남까지 대략 16~20분 이상 훨씬 더 빠르게 접근할 수 있는 경기 광주에 있는 아파트들 중에서 4억원 중반대의 가격으로 매입할 수 있는 아파트가 있다면 당연히 이쪽을 선택하는 것이 합리적인 판단이 될 것”이라며 “만약 이천자이 더 파크의 분양 가격이 4억 5,000만원 정도로 형성된다면 합리적인 가격이라고 볼 수 없다”고 주장했다.



*다음편에서는 이천자이 더 파크 분석의 마지막 시간으로 아직 베일에 싸여있는 단지의 ‘커뮤니티 시설’에 대한 얘기를 나눌 예정입니다.


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