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"35층 규제 풀렸다" 한강변 재건축 단지 손익계산 분주…최고 수혜는 어디 [집슐랭]

35층룰 폐지에 정비계획 변경 등 바빠진 조합들
한강맨션, 압구정2구역 등 '층수 상향' 사전 준비
'50층 가능' 잠실주공5, 계획안 변경 여부 검토
용적률은 그대로…오세훈 "집값 자극 걱정은 기우"

  • 진동영 기자
  • 2022-03-04 07:00:23
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3일 오후 서울 남산 전망대를 찾은 시민이 강남구와 송파구 한강 근처 아파트를 바라보고 있다. 연합뉴스


“우리 단지가 3종 주거지역도 50층까지 재건축이 된다면 동간거리는 물론 쾌적한 주거 명품으로 거듭나는 것은 물론 재산가치 또한 훨씬 높을 것으로 기대됩니다. (층수 제한 규제를) 그냥 풀어줄지, 기부채납·공공기여 등 조건이 붙을지는 모르지만 수지분석을 통해 (계획안 변경 여부를) 보고드리겠습니다.”

잠실주공5단지 조합이 3일 서울시의 ‘2040 서울도시기본계획’(2040 서울플랜)이 발표된 후 조합원들에게 보낸 문자메시지다. 서울시가 10년 묵은 ‘35층 룰’을 없애기로 결정하면서 서울 한강변의 재건축 조합들이 이를 최대로 활용해 사업성을 높이기 위한 후속 작업에 나섰다. 용산, 압구정, 여의도 등 ‘재건축 대장’ 단지들이 수혜를 입을 것으로 예상되는 가운데 서울의 스카이라인도 대폭 달라지게 됐다.

◇규제 풀렸으니 계획 다시…분주해진 재건축 단지들

4일 정비업계에 따르면 서울시의 ‘2040 서울플랜’이 발표된 후 각 재건축 조합들은 정비계획 변경 등에 따른 이해득실을 계산하기 위해 분주한 모습을 보이고 있다. 사실 ‘35층 룰’ 폐지는 오세훈 서울시장 당선 후 기정사실화 된 문제였기 때문에 이미 상당 부분 사전 밑작업을 진행한 단지도 다수다.

이번 규제 완화로 가장 먼저 혜택을 보게 될 단지는 용산구·여의도·강남 일대의 한강변 단지로 예상된다. 용산구 이촌동의 한강맨션은 시공사(GS건설)가 올해 초 68층 설계안을 제시하면서 ‘35층 룰’ 폐지에 앞서 사전 작업을 해놓은 상태다. 조합의 현재 계획은 최고 35층으로 만들어져 있지만 규제 완화가 이뤄질 것에 대비하기 위한 차원이다. 용산구의 왕궁, 삼호아파트 재건축조합 등에서도 층수를 높여 설계를 변경하는 방안을 검토 중이다.

‘재건축 끝판왕’으로 통하는 강남구 압구정동에서도 달라진 스카이라인을 위한 준비에 나선 상태다. 신현대9·11·12차 총 1924가구로 구성된 압구정2구역은 지난 1월 현상설계 공모를 내면서 건축 규모를 최고 49층으로 명시했다. 당시 가능한 최고 층수는 35층였지만 조만간 규제 완화가 이뤄질 것으로 보고 미리 준비에 나선 것이다.

이보다 앞서 2019년 49층 계획을 추진했던 압구정3구역도 정부의 규제 완화에 따라 기존 자체안으로 마련했던 49층 계획을 재검토할 것으로 알려졌다. 층수 규제로 재건축 사업이 오랫동안 지연돼온 대치동 은마아파트도 이번 기회를 통해 사업 활로를 찾을 전망이다.



여의도 일대에서도 신속통합기획과 연계한 통합 재건축을 통해 고층 개발이 이뤄질 수 있다는 기대감이 커지게 됐다. 삼부·목화아파트, 화랑·장미·대교아파트 등이 수혜를 볼 수 있다는 관측이 나온다.

송파구 잠실주공5단지의 경우 지난달 정비계획안이 서울시 도시계획위원회를 통과하면서 주상복합에서 최고 50층 건립이 가능해진 상태다. 역세권 일부 용지가 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향됐기 때문인데, 이번 2040 서울플랜 발표로 제3종 일반주거지역도 35층 초과 건립이 가능해진 만큼 계획안을 변경할지에 대해 검토해보겠다는 입장이다.

◇층수만 달라질 뿐 용적률 그대로…“집값 자극 걱정은 기우”

일각에서는 이번 ‘규제 완화’로 인해 서울 집값이 요동칠 것을 우려하고 있다. 최근 진정 국면을 보이는 집값 상승세가 규제 완화를 계기로 다시 불붙을 수 있다는 것이다. 이에 대해 오 시장은 “전체적인 용적률이 변화하는 게 아니라 높은 건축물과 낮은 건축물을 합리적으로 배치하는 것”이라며 “부동산 가격을 자극한다는 것은 기우(杞憂)에 불과하다”고 반박했다.

오세훈 서울시장이 3일 서울 중구 서울시청에서 '2040 서울도시기본계획'을 발표하고 있다. 연합뉴스


실제로 이번 ‘35층 룰’ 규제 완화는 용적률, 사업지 면적 변경 등은 포함하지 않는다. 전체적인 단지의 용적률은 그대로 두면서 높고 낮은 건물들이 조화를 이룰 수 있도록 한 것이기 때문에 전체 가구 수는 달라지지 않는다는 얘기다.

때문에 규제 완화로 층수를 높일 수 있게 된 기존 단지들도 설계 변경에 따른 비용 등을 선행 분석해봐야 하는 상황이다. 자체 분석 결과 정비계획안을 새로 만드는 비용이 층수 조정에 따른 이익보다 크지 않다면 굳이 초고층 아파트를 세울 이유가 없다.

또 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건에 따라 결정되는 만큼 모든 단지가 층수를 높일 수 있는 것도 아니다. 이밖에 한강변과 맞닿은 가장 전면의 건물에 대해서는 계획에 명시하지는 않았지만 지금처럼 15층 이내로 제한하는 원칙을 유지하기로 했다.

전문가들은 그럼에도 불구하고 이번 서울시의 규제 완화가 꽉 막힌 서울 공급 활로를 열 방안이라며 긍정 평가하고 있다. 권대중 명지대 교수는 “이번 규제 완화로 재건축·재개발 사업이 활성화될 수 있을 것”이라며 “도심지 개발의 긍정적인 효과가 기대된다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “층수 제한 폐지로 다양한 설계안이 나올 수 있게 됐다는 점은 긍정적”이라며 “한강 조망권 등을 살리는 설계안이 적용되면서 건폐율이 낮아질 수 있다. 주거 환경 측면에서 나쁠 것이 없다”고 말했다.



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