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유럽부동산펀드 손실 현실화…투자자 불안 가중

이지스, 獨 트리아논빌딩 EOD 발생
한투 벨기에 펀드도 만기 연장 촉각

  • 이충희 기자
  • 2024-06-06 17:48:45
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독일 프랑크푸르트 소재 트리아논 빌딩. 이지스자산운용 제공.


유럽 부동산에 투자한 펀드 손실이 현실화하면서 투자자들의 불안이 커지고 있다. 팬데믹 이후 유럽 상업용 부동산들의 가치가 하락했는데 고금리 악재까지 겹치면서 좀처럼 회복할 조짐이 나타나지 않고 있는 것이다.

6일 금융투자 업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 독일 프랑크푸르트 소재 트리아논 빌딩 현지 대주단으로부터 대출 만기 연장이 불가능하다고 최종 통보를 받았다. 현재 빌딩의 임대 상황과 현지 부동산 시장 등을 종합적으로 고려하면 투자금의 상당 부분 손실은 피할 수 없을 것으로 보인다.

이지스 펀드의 기한이익상실(EOD)이 현실화하면서 다른 해외 부동산 펀드 투자자들도 손실 불안에 떨고 있다. 특히 만기가 가까워지고 있는 한국투자리얼에셋운용의 ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호’에 투자 업계 관심이 쏠린다.

벨기에 브뤼셀 소재 빌딩(The Toison d’Or)에 투자한 이 펀드는 벨기에 법무부 산하기관인 RDB(Regie Des Batiments)가 오피스 면적 전체를 임차해 사용하고 있다. 2019년 6월 설정됐는데 최초 계획대로라면 이달 청산을 끝내야 했다. 그러나 잠재 매수자를 찾는 데 잇따라 실패하면서 만기일이 2029년 5월로 연장됐다.



고금리 상황과 임대차 만료 시기(2030년)가 가까워지는 점을 고려해 최근 빌딩의 자산가치는 하락한 상태다. 현재 펀드의 기준가는 최초 설정 대비 80% 가까운 하락률을 보이고 있다. 자산가치 하락으로 담보인정비율(LTV)이 80%에 근접해 EOD 발동 조건에 다가서기도 했다. 다행히 현지 계좌에 유보해 놓은 약 700만 유로(약 100억 원)를 활용해 대출을 일부 상환, LTV를 낮추며 급한 불을 껐다.

현재 한국투자리얼에셋운용은 대주단과 협상을 진행 중이다. 대출 만기 선순위는 14일, 중순위는 다음 달 14일 도래한다. 그 전에 협상을 마무리해야 도산 절차를 피할 수 있다. 이에 대해 회사 측은 “해당 빌딩은 정부기관이 100% 임대 중”이라며 “대주단도 2곳과 합의하면 되기 때문에 만기 연장에 무리가 없다”는 입장이다.

이지스운용도 유럽 3개국 아마존 물류센터에 투자한 ‘이지스글로벌공모부동산투자신탁281호’의 수익자 총회를 12일 열고 4년 만기 연장을 추진할 계획이다. 이 펀드가 보유 중인 스페인 물류센터의 가치가 -29.33%, 프랑스 -26.05%, 영국은 -29.7%의 손실이 발생하자 금리가 낮아질 때까지 지켜보겠다는 것이다.

문제는 유럽 부동산 시장이 언제쯤 좋아질지 예측하기 어렵다는 점이다. 업계 관계자는 “고금리 상황이 끝나야 부동산 시장에 온기가 돌 것”이라며 “지금 상황에서는 만기 연장을 통해 시간을 버는 일 말고는 할 수 있는 게 없다”고 말했다.

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