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금융다시 주목받는 후분양제 이슈 점검

  • 발간2019.07.16
  • 조회94
  • 출처KB금융지주경영연구소
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▣ 선분양제와 분양보증제도는 지난 30여년 동안 우리나라의 표준 주택공급 중심으로 자리잡음


● 선분양제는 분양대금을 미리 받아 주택공급에 유리한 환경을 제공하는 제도


▷ 1984년 11월 28일 「주택공급에 관한 규칙」이 개정되면서, 일정 조건 충족 시 착공과 동시에 입주자 모집(분양)이 가능해짐에 따라 선분양이 본격적으로 도입


▷ 선분양을 통해 주택 공급자는 건설비용을 분양대금(중도금 포함)으로 충당하여 차입을 줄일 수 있어 리스크와 비용측면에서 주택공급에 더 유리한 조건이 됨


▷ 수분양자 입장에서도 초기에 적은 비용으로 시작하여 단계적으로 주택구입비용을 마련할 수 있다는 측면이 장점


▷ 이러한 장점 때문에 과거 주택공급이 부족했던 시기부터 지금까지 선분양제는 우리나라의 공동주택의 표준 공급방법으로 자리잡음


● 선분양제에서 주택분양계약자를 보호하기 위해 분양보증제도가 도입됨


▷ 선분양 계약에서 주택 공급자의 부도 등으로 건축이 중간에서 중단되어 건물이 완성되지 못하면, 건설에 책임이 없는 수분양자가 피해를 떠안게 되는 구조적인 문제를 지님


- 선분양 계약에서 건축물에 대한 권리는 분양회사에 있으며, 건축 중인 사업부지의 근저당권이 수분양자에 앞서 설정되어 있는 경우가 많아 수분양자의 권리 보호가 필요


▷ 이 때문에 선분양 시 분양계약자를 보호하기 위해 1993년 분양보증제도가 도입


- 분양보증은 사업주체가 파산 등 사유로 분양계약을 이행하지 못할 경우에도 해당 건축물의 분양이행 또는 납부한 분양대금(중도금 포함)의 환급을 책임지는 보증상품


- 「주택공급에관한 규칙」에 의해 분양보증은 주택도시보증공사(이하 HUG)에서 제공하고 있으며, 사업자가 보증회사에 보증료를 지급하면 보증기관에서 분양보증서를 발급


- 보증채권자는 분양계약자, 보증채무자는 당해 주택사업의 사업주체가 됨


▷ 외환위기 이후 건설업체 부도로 분양계약자들의 피해가 늘어나자 분양보증제도가 더욱 강화됐으며, 현재 「주택법」 제15조 제 76조에 의거하여 공동주택을 선분양을 하기 위해서는 분양보증 가입에 의무적으로 가입하도록 제도화됨

다시_주목받는_후분양제_이슈_점검.pdf